あなたが不動産投資の勧誘に乗ってはいけない３つの理由

まいど、ウマッスルです！

みなさん、あなたのもとにこんな電話がかかってくることはありませんか？
「今、サラリーマンの方の資産形成に最適なマンションのご紹介をしています！」

これ、全部速攻で断りましょう。なぜ断るべきなのかを今日の記事では話をしたいと思います。

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不動産投資のキャッシュフローを理解する

みなさん、不動産投資で大事なことはなんでしょうか？
不動産の立地？利回り？築年数？

まず大事なのは全体のキャッシュフローを理解することです。

あなたの気になる物件がどこに立っていようが、仮にどんなにボロボロだろうが、最終的に利益が出れば勝ちですし、損失が出れば負けです。

では、不動産投資の利益はどのような形になるかと言うと以下の通り。

（売却価格+売却までに得られた家賃収入）–（購入価格+ローンの利息+諸経費）

税金は含めて考えるとすると、ざっとこんな感じになります。

単純に考えれば、左側のカッコの中身が高ければ高いほど利益は上げやすく、右側のカッコの中身が低ければ低いほど利益が上げにくくなります。

不動産投資をやる上で大事なことは、上の式をまず理解すること。そして、不動産を売却した時点でトータルの利益が決まること。この点を理解しておかないと、死にます。

では、この式をもとに、よくある不動産投資の勧誘電話の内容を見ていきましょう。

不動産投資の利益は最後に不動産を売却した時点で確定する

不動産投資営業のヤバいポイントその１

不動産投資営業の第一声は大体これです

「今度、大阪城の近くに素晴らしい物件ができまして、サラリーマンの方に非常におススメの物件なんです。みなさんが毎年払っている税金を節税することができて、老後のために役立ちます！」

もう同じこと話すならロボットでいいよって言うくらい大体これですね。

しかも、関西だとなぜか大阪城か新大阪駅の近所っていう決め台詞(笑)

で、この税金を節税することができるの部分がセールスポイントなんですが、これ全く得する話ではありません。

マンションの購入代金の減価償却で税金が安くなるということをアピールしているわけなんですが、まずそこしかアピールポイントがないってすごくヤバいんですよ。
税金が安くなるっていうのは、利益としてマイナスが出ていないといけません。毎年節税ができますなんて言われたら、毎年赤字なんですと言われているのと同じだということに気づかないといけません。

家賃で得られる利益 > 支出

この状態じゃないと、利益は膨らみません。収支できちんとプラスが出ていれば税金は払わないといけないんです。「毎年、節税できます！」この時点でまず手を出してはいけないことに気づかないといけません。

単純に下の式の赤字の部分がマイナスなわけなので、利益はでにくくなります。

（売却価格+売却までに得られた家賃収入）–（購入価格+ローンの利息+諸経費）

毎年節税できる=毎年赤字のゴミ物件

不動産投資営業のヤバいポイントその２

そもそも、営業マンが必死に電話をして売らないといけない物件にいい物件があるんでしょうか？
不動産って優良なものは速攻で売れます。なんなら、世間に出回らないものも多いです。そんな中で、必死にどうですかって案内される物件が価値があるわけないんですよね。
で、こういう不動産営業の物件のたちが悪い点が、「新しくできまして～」の部分。
新築物件が多いんですよ。
なぜ新築物件が多いかと言うと、価格が上乗せしやすいんですよね。
「新しくいい場所に立った物件が今ならお得なこの価格で購入できます！」

いやいや、割増されてるがな！

てな具合です。先ほどの式で行くと、右側の購入価格のところがぼったくられて高くなってるわけです。そりゃ利益でにくいよねって話です。

（売却価格+売却までに得られた家賃収入）–（購入価格+ローンの利息+諸経費）

新しくできたマンションを高値で売るのが営業のお仕事なんです！